繼“認房不認貸”樓市新政在北上廣深落地10余天后,各地的樓市優化政策也加速推進。
9月11日,濟南、青島全面放開樓市限購。同日,蘇州優化樓市政策,不再對120平米及以上商品房實施限購。中指研究院監測數據顯示,9月以來,全國已有超30省市優化樓市政策,政策頻次30余條。
目前,一線城市和二線核心城市的樓市行情怎樣購房者的心理又產生了哪些變化證券時報記者兵分多路,進行了實地探訪。
新房市場暖意漸濃四個一線城市相繼落實“認房不認貸”,被不少網友看作是此次救市的大招。
以廣州為例,今年8月,廣州一手住宅網簽面積降至46.15萬平方米,同比下跌32%,創下2023年來月度新低。但伴隨著一系列支持政策密集出爐,一線城市的房地產市場開始逐步回暖。
9月上旬的北京,氣溫逐漸下降,但位于北京市豐臺區的龍湖建工·九里熙宸項目大廳暖意漸濃。
“1號出政策當天,甚至有客戶深夜12點到訪看房。新政出臺至今,我們這個項目賣了30多套,銷售金額2億多元,快趕上過去一個月的成交額了?！饼埡üぁぞ爬镂蹂番F場銷售人員對證券時報記者說,“政策出得很及時,給樓市傳統的金九銀十開了一個好頭?！?。
同樣熱鬧的景象在上海、深圳、廣州等地的多個樓盤上演。
日前,上海今年第八批次新房供應入市。9月9日,位于上海松江區的一處新樓盤,開放首日就迎來了不少客流?？捶空邆儽硎?新政的出臺提升了他們“打新”的積極性,也擴大了選擇面。
記者從越秀地產內部人士獲悉,8月28日~9月3日的一周內,越秀地產廣州區域單周來訪量接近4000組,環比增長接近50%,新房成交環比增長135%。而卓越集團的消息顯示,“認房不認貸”落地后,該集團廣佛地區現場來訪量提升20%左右,成交數據暫無明顯變化。
合富研究院跟蹤的數據顯示,新政落地后首個周末,廣州中心板塊和近郊板塊的一手住宅成交量環比上升16%和32%,帶動全市整體成交量上升15%,令廣州樓市暫時告別成交膠著的窘況。中指研究院華南分院總經理楊紅俠表示,據該機構統計,上周(9月4日~10日)深圳新房銷售面積約3.8萬平方米,環比增長3.8%。
二手房成交周期縮短在新房售樓處一片熱烈的同時,一線城市二手房的掛牌量和帶看量也出現激增。
北京南三環地區一位鏈家中介人士向記者透露,目前鏈家網平臺上登記的二手房已經達16萬套,比新政前明顯增加,“前幾個月平均水平在15萬套,這也意味著10天就有近萬套新房源,大部分業主是為置換需求。新政帶來了更多的改善置換需求”。
“最忙的時候,我3天帶看了30多組客戶?！鄙虾Ｂ撗蟮貐^的置業顧問趙旭同樣很忙。認房不認貸新政出臺后,趙旭表示,帶看的任務量比平常翻倍,工作日店里也只留一位員工值班,其余的都在帶看,或者與客戶打電話、發微信溝通。
在深圳福田中心區走訪時,地產中介告訴證券時報記者,“新增的看房人群主要是通過認房不認貸政策釋放出來的剛需人群,港澳居民放松限購消息傳出后,也開始有一些香港的客人問詢。整體來看,90平方米以下的中小戶型賣得比之前好了一些?！?br />
地產中介們感受更為明顯的是,成交周期的縮短。“據內部不完全統計,近一周這個片區成交了30套房子?！壁w旭說,這個數據是往常一個月的量。按照過去幾個月的統計,平均成交周期大概在200天左右,如今成交周期大幅縮短,“好幾套積壓了幾個月的房源都是最近成交的”。
趙旭發給記者的成交數據統計顯示,9月1日~11日,該上海中介門店共成交25套房子,其中不乏成交周期在一周內的房子,還有兩套房子掛牌僅1天就售出?！斑@套掛牌價3380萬元的房子就掛了一天,看房的人還不少,最后成交價格是3300萬元?！?br />
一周成交量快趕上一個月的場景,在北京也出現了。
根據中原地產提供的數據,9月1日北京宣布 “認房不認貸”后,2日北京二手房成交1200套、3日成交1400套,但此后幾日二手房成交持續衰退。整體看,累計一周時間,北京二手房成交了5000套左右,一周成交量超過之前半個月。
二線核心城市取消限購房地產進入下半場,二線核心城市也在加速落地樓市政策。
首提“認房不認貸”、首提“穩消費預期”、首提降存量房貸利率……8月3日,河南省會鄭州市發布穩樓市新政15條,打響了全國樓市政策優化的第一槍。
“如果按照房款120萬元計算,契稅就要近3萬元。減免50%后,購房者就等于購房總價直接節省了1萬多元。按照目前20%的首付比例,首付20多萬元就能購買地鐵片區新房?！痹卩嵵?龍湖熙上項目相關負責人告訴記者,近一個多月來在新政的刺激下,項目8月份無論銷售數據還是顧客來訪數據看,都比7月份提升三到四成。
進入9月份,該項目目前取得的銷售額,已能達到上個月20號左右的銷售情況,等于提前10天完成月度銷售目標比例。
與此同時,取消限購正出現在越來越多二線核心城市優化樓市政策的工具箱中。
9月7日,南京宣布玄武區、秦淮區等四區范圍內購買商品房不再需要購房證明,率先開啟核心二線城市全面松綁,這也意味著南京全面放開了自2016年以來實行7年的限購政策。
9月11日,濟南、青島相繼宣布全域取消限購,并且取消商品房限售,取得《不動產權證書》即可上市交易。同日,蘇州優化樓市政策,不再對120平方米及以上商品房實施限購。
“新政發布前的幾周里,南京各大樓盤售樓處內看房的人很少?！蹦暇┬莱欠慨a銷售經理肖梁榮向記者介紹,“現在帶看量明顯增加,很多售樓處都是坐滿了人?！?br />
在肖梁榮看來,南京能用的激勵政策基本都用上了,放開限購后能夠吸引一些外地客戶,對于剛需人群來說,也能夠受惠于這些政策。
業內人士表示,二線核心城市新政出臺后,不少樓盤的帶看量、成交量有所提升。易居研究院研究總監嚴躍表示,以蘇州為例,此次蘇州針對改善型住房提出了取消限購的政策,顯示出對改善型購房需求鼓勵的導向。
買賣雙方博弈持續一二線核心城市樓市基本面有所起色,但是觀望的情緒仍然存在,買賣雙方的博弈也持續著。
“在政策剛出時,有的賣家就立馬上調了售價,不過也有想趁著現在趕緊出手的?！比A東地區大型房企人士表示,目前一些業主賣房都是有必賣的理由,比如置換或變現,這些有必賣理由的賣家基本很少看到漲價,更多的是想趁著行情還在趕緊賣掉,因此只要價格符合心理預期就會直接簽約。
深圳福田中心區,一位地產中介指著一套標明“指導價為500萬元”的小戶型告訴記者,“這套房子,業主現在愿意降價到460萬元出售,今年年初剛剛掛牌的時候,業主心里底價在600萬元以上”。
另外,記者也注意到,一些買家也在持幣觀望。在成交價格方面,有置業顧問發給記者的統計數據顯示,近一周上海浦東某小區平均議價率保持在5%左右,成交價格總體平穩。
在多位市場分析人士看來,新政還未能使整個市場躁動起來。認房不認貸政策落地后,轉化為成交需要一定時間,市場熱度能否持續仍有待觀察月度數據。
“上周末我們大區成交了200多套,比政策出臺前實現翻倍增長,但本周末成交下滑一些,而一個月后的成交數據更具參考價值?！北本┠先h地區一位鏈家中介人士介紹,整體看,成交房源大部分為中小戶型的剛需為主,目前房價也較為穩定。
深圳福田某地產中介也向記者表示,新政落地后,中小戶型成交數量顯著增多,但是大戶型的去化相比會困難一些。
中指研究院市場研究總監陳文靜認為,北京政策優化后,預計前期觀望或積壓的購房需求將快速釋放,而對于賣一買一的購房者來說,這部分需求進入市場將需要一定時間,整體市場行情將持續一定時間,但持續時間的長短一方面取決于購房者換房節奏,另一方面也取決于其他優化政策跟進情況。
價格方面,陳文靜認為,當前新房項目仍以回籠資金為主,價格上漲預期和空間整體偏小,而二手房隨著掛牌量的上升,價格上漲動力亦不強,預計價格整體以穩為主。
樓市政策加速落地中央政治局會議在7月末定調“適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢,適時調整優化房地產政策”后,多個部門及重點城市相繼表態支持,但具體政策的落地執行,經過了一定時間的醞釀。
8月底,樓市優化政策迎來密集落地。在認房不認貸、取消限購等政策落地的同時,9月7日,中國銀行、農業銀行、工商銀行、建設銀行四大國有銀行宣布,9月25日起主動批量下調存量房貸利率。
“國家明確,房地產供求關系發生重大變化,過去長期過熱時期的緊縮性政策要調整,糾偏和回歸常態。這不是邊際調整,而是方向上的變化,即全面回歸常態,回歸到控制市場過快下行、資產過快下跌的框架下。因此,有了市場和政策的上述變化?！睆V東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向記者表示。
東海證券指出,核心一、二線城市的樓市政策依然存在較大的落地空間。比如,央行已經出臺降低最低首付政策,地方尚未公布具體政策;放松限購的城市有望持續擴圍等。
中原地產首席分析師張大偉也對記者表示,只降低首付帶來的需求很可能釋放有限,在認房不認貸政策松綁后,市場期待出現貸款利率加點取消,郊區限購政策調整等。
李宇嘉指出,與今年一季度因前期疫情積壓的需求釋放而出現“小陽春”,但在二季度衰減一樣,此次政策利好帶來的行情修復,其脈沖響應或在年底甚至11月份出現減弱。
“二套房需求潛力不大,而換房需求需要剛需接盤,需要先賣后買。無論政策怎么變,不變的是首付門檻降低但月供增加?；诋斍熬蜆I和收入基本面的變化,不管是剛需還是改善,有支付能力和意愿的需求并不大。未來樓市能否企穩,要看基本面的修復態勢?！?br />
嚴躍進則對記者表示,“量升價穩、預期向好”是金九銀十的重要特征,同時這波行情會持續,充分體現了各類購房政策積極到位、效果顯現的導向,市場情緒也總體上處于積極樂觀的一面。