房地產政策利好頻出!樓市能否起來?

渭南好房網小編 | 2023/9/13 10:55:47 來源:金融界
核心概要:近期,房地產行業利好撲面而來,從“認房不認貸”到下調按揭貸款利率,從降低存量房貸利率到降低首付門檻;融資端也利好不斷 ,證監會明確房地產上市公司再融資不受破發、破凈和虧損限制。
近期,房地產行業利好撲面而來,從“認房不認貸”到下調按揭貸款利率,從降低存量房貸利率到降低首付門檻;融資端也利好不斷 ,證監會明確房地產上市公司再融資不受破發、破凈和虧損限制。

一系列利好之下,樓市將如何演繹,房企能否迎來涅槃9月9日晚間,廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在《商業啟示錄》欄目表示,“認貸不認房”,既鼓勵換房,也鼓勵買第二套,是空前的利好。在他看來,只要放開價格銷售一定能夠上來,而剛需人群是樓市能否再次起來的關鍵。

北京大學EDA研究院副院長王兆卿表示,不管投資還是剛需,關鍵在于房價預期?!叭绻蠹矣X得未來至少不會跌,有這個底線在,成交量就會穩定?!?br />

吳晨表示,在人口凈流入的城市,要確保住房剛需,逐步實現居者有其屋,讓該類城市的房地產市場穩步發展。同時,對于人口凈流出的城市,不應給購房者太高的預期。

房地產政策利好頻出!樓市能否起來

樓市能否起來關鍵看剛需

“原來廣州既限漲,也限制下跌?!崩钣罴沃赋?以前跌幅超過15%不允許備案,需要重新走備案流程,而且流程漫長,這就造成開發商資金鏈緊張。

在李宇嘉看來了,只要放開價格,銷售一定能夠上來?!艾F在很多買房人還是價格敏感型,阻礙他們購買的最根本因素就是價格”。

廣州8月30日推出“認房不認貸”,其他一線城市迅速跟進。近日廣州首套房貸利率又突破了5年期以上LPR,其中首套房利率下調到LPR減10個基點,比原來低10個基點;二套房首付比例從原來的70%降到40%,利率由原來的LPR加60個基點,下調到LPR加30個基點,下調了30個基點。

李宇嘉分析,政策既鼓勵換房需求,也鼓勵買第二套的需求,這樣的政策是空前利好,但關鍵還在剛需。

吳晨認為,剛需能否入場建立在兩個基礎之上,一是房價是否具有吸引力,二是房貸利率是否有吸引力。

王兆卿認為,并不是所有的需求都叫剛需,剛需在經濟學里是指對價格敏感性低。強調房子剛需,在過去十幾年更多是一個話術和營銷手段。

吳晨認為,房地產在這一輪政策刺激下能否真正復蘇,還是要看交易量,無論新盤還是二手房,只有上到一定程度,市場才能盤活。

從數據來看,房地產交易量距離復蘇還有多遠從全國數據來看,當前交易量已經降至2016年水平,而深圳更是降到了十年前水平?!斑^去10年是瘋狂的交易水平,那是不正常的,我們不能天天高速往前飛奔?!崩钣罴握J為,成交量如果能夠達到2016年水平并且穩定住,還算是不錯的。

王兆卿指出,不管投資還是剛需,關鍵在于房價預期?!按蠹矣X得未來至少不會跌,有這個底線在,成交量就會穩定了。目前如果還是認為在下跌通道中,房價就還會有下調的空間?!彼麖娬{。

化解房企“暴雷”問題不應完全依賴市場化手段

本輪房地產調整中,伴隨著房企“暴雷”,與以往有著鮮明的不同。李宇嘉指出,不管是2008年還是2014年,都沒有房企出現這種風險,即便有也是個別案例。根源在于,2014年以來,房企普遍存采取的“高周轉、高杠桿、高成本”發展模式。2020年后,三道紅線和貸款集中度管理,以及自有資金拿地讓原來的故事講不下去了,以至于出現房企“暴雷”。

吳晨分析,泡沫破滅不能簡單說是誰的錯,在價格比較好的時候是共謀,價格下來后誰在裸泳就暴露出來了。

王兆卿則指出,無論從人口還是其他角度看,房地產激進發展的時代已經過去了。他認為,前幾年推出的一系列政策,目的都是力圖阻止房地產泡沫的形成和擴大,當下的政策也是在做反市場的努力,要阻止房價快速下滑,防止房地產商集中暴雷,希望通過緩慢的方式出清。

王兆卿特別強調,“暴雷”房企手中的資產價值并不高,不應該完全依賴市場化手段解決問題,未來需要綜合使用司法、行政等手段。

房地產需要向新模式轉型

李宇嘉指出,當下房地產存在的問題是:三四線總量過剩,價格也不低;一二線需求還有,但價格高不可攀。在他看來,一二線城市和三四線城市都需要去泡沫,不同的是一二城市需要去房價的泡沫,三四線城市需要去量的泡沫。

王兆卿指出,過去的房地產干預方式是不正確和沒有效果的,未來應該建立起制度保障。例如預售制度自帶高風險屬性,資金需要嚴格監管,而過去完全沒有跟上,更多采取的是一些短期可以見效的限貸、限購、限售政策,制度建設沒有跟上。

吳晨認為,短期看,希望市場擠泡沫不要太快,避免給經濟帶來負面影響。長期看,需要檢討過去的樓市政策,建立嚴肅的制度保障。

李宇嘉分析,從大的邏輯來講房地產已經進入下半場,其對經濟的貢獻實質上是下降的?!爸灰幌禄锰鋸?導致大的系統性風險和重大波動,就容忍你的下滑”。

李宇嘉認為,需求端政策空間已經很小,基本已經恢復到2014年的常態?!罢J貸不認房”、二手房首付比例下調、利率下調這些政策如果在2009年、2014年推出,市場會立馬起來,但是現在除了一些被抑制錯殺的需求,其他需求還很冷靜,原因就在于基本面和過去已經完全不可同日而語了。

“未來應該將重點向新模式轉型,比如更加重視租賃和保障性住房,群體上重視新市民,發展模式上重視城中村,都是向新模式轉型?!崩钣罴握f。

吳晨總結,未來需要調整房地產對經濟貢獻的權重,一方面抑制房地產投機,另一方面要改變對房價上漲的單邊預期,更重要的是讓長期居住在大城市的居民能夠安居。
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